ΕΝΣΤΑΣΕΙΣ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ

ΕΝΣΤΑΣΗ ΜΕΙΩΣΗΣ Ή ΜΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ [56] Κ. ΒΑΡΣΑΝΗΣ 579 I. Νομική φύση Ο εκμισθωτής έχει ως κύρια υποχρέωση να παραχωρήσει και να διατηρεί το μίσθιο κατάλ- ληλο για συμφωνημένη χρήση 1 . Εξειδίκευση αυτής της υποχρέωσης είναι η υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το πράγμα χωρίς ελαττώματα, πραγματικά 2 ή νομικά 3 , και με τις συνομολογημένες ιδιότητες 4 . Ως εκ τούτου, αν κατά τον χρόνο παράδοσής του στον μι- * Το κείμενο βασίζεται στην συμβολή της κ. Α. Σταυρουλάκη στην α΄ έκδοση του έργου το 2011, σελ. 510-518. 1. ΑΠ 1/2007 ΝΟΜΟΣ, ΜΠρΘεσ 13526/2002 Αρμ 2003,510, ΕιρΡόδ 156/2015 ΝΟΜΟΣ. 2. Πραγματικό είναι το ελάττωμα που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου (άρ- θρο 576 παρ. 1 ΑΚ), και έχει ως χαρακτηριστικό του γνώρισμα την ατέλεια του πράγματος που αφο- ρά την ιδιοσυστασία ή την κατάστασή του επιφέροντας αρνητική επίδραση πάνω στην αξία ή τη χρησι- μότητα του πράγματος [ΑΠ 1269/2004 ΧρΙΔ 5,213, ΑΠ 1270/2004 ΕλλΔνη 2007,833, Γεωργιάδης Απ. , Ενοχικό Δίκαιο, Ειδικό Μέρος, Τόμ. Ι,(2004), σελ. 345· πρβλ. και ΕφΘεσ 683/2018 ΝΟΜΟΣ, ΜΠρΚω 75/2017 ΝΟΜΟΣ]· για να κριθεί αν η συγκεκριμένη κατάσταση συνιστά πραγματικό ελάττωμα, θα λη- φθεί, κατ’ αρχήν, υπόψη για ποιον σκοπό και τι αντικείμενο καταρτίστηκε η συγκεκριμένη σύμβαση κατά τη βούληση των μερών (υποκειμενικό κριτήριο), αν δε από τη σύμβαση αυτή δεν προκύπτει, θα θεωρηθεί ότι τα μέρη απέβλεψαν στη συνηθισμένη χρήση όμοιων με το μίσθιο πραγμάτων (αντι- κειμενικό κριτήριο) [ Παντελίδου , σε Απ. Γεωργιάδη ΣΕΑΚ Τόμ. Ι, (2010), άρθρο 576, αρ. 5. Έτσι, π.χ. πραγματικό ελάττωμα συνιστά: το ελάττωμα που καθιστά τη χρήση του μισθίου επικίνδυνη για τον μισθωτή ή τους συνοικούντες μαζί του, όπως η υπερβολική υγρασία λόγω πλημμελούς κατασκευής τοίχου και μόνωσης (βλ. και άρθρο 588 ΑΚ), ΕφΑθ 5425/2008 ΔΕΕ 2009,1252, η υπερβολική δυσο- σμία και εκπομπή θορύβων ή καπνών από γειτονικά ακίνητα, ΕφΑθ 6891/2003 ΕΔΠ 33,376, η πλημ- μελής κατασκευή των θεμελίων του κτιρίου, ΕφΑθ 1049/1987 ΕλλΔνη 32,1653, ΕφΠειρ 1344/1995 ΕλλΔνη 1996,1154, η σοβαρή βλάβη αποχετευτικού συστήματος, ΑΠ 496/2015 ΝΟΜΟΣ, η φθορά λόγω σεισμού, ΕφΑθ 6563/2003 ΕλλΔνη 2004,1500, η ιδιότητα του διατηρητέου, ΕφΠειρ 481/2001 ΕΔΠ 2003,352, η καθίζηση δαπέδου υπογείου ΑΠ 339/2004 ΧρΙΔ 2005,47, η κήρυξη απαλλοτρίωσης, ΜΠρΑθ 1520/2000 Αρμ 2002,1176, η μη χορήγηση άδειας λειτουργίας της επιχείρησης που συμφω- νήθηκε να ασκηθεί στο μίσθιο ή η ανάκλησή της, ΑΠ 1/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 388/2010 ΔΕΕ 2010,1218, καθώς και η παρεμπόδιση της χρήσης από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή (δικαιώματα δημοσίου δικαίου), ΕφΑθ 7900/2005 ΕλλΔνη 2006,1502]. 3. Νομικό ελάττωμα υπάρχει, όταν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρέθηκε από τον μισθω- τή ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Με την υλική αφαίρεση της χρήσης εξομοι- ώνεται και η παρεμπόδισή της, όταν αναιρείται ουσιαστικά, και η μη παραχώρησή της (ΑΠ 35/2015 ΧρΙΔ 2015,429). Στην έννοια του ελαττώματος αυτού εντάσσεται και οποιαδήποτε ενέργεια απολήγει σε αναίρεση του δικαιώματος του μισθωτή καθώς και η απόσβεση, για οποιονδήποτε λόγο, του δικαι- ώματος του εκμισθωτή, βάσει του οποίου καταρτίστηκε η μίσθωση, όπως η απόσβεση της επικαρπίας [ Ραψομανίκης, σε Γεωργιάδη/Σταθόπουλου, Αστικός Κώδιξ, Κατ' άρθρο ερμηνεία, ΙΙΙ, Ειδικό Ενοχικό, (1980), άρθρο 583, αρ. 2]. 4. Ως και να άρει τα τυχόν υφιστάμενα τέτοια ελαττώματα και να εξασφαλίσει στο πράγμα τις συνομολο- γημένες ιδιότητες πριν από την παράδοσή του στον μισθωτή, Γεωργιάδης Απ. , Ειδικό Ενοχικό, σελ. 319. Πρβλ. ΑΠ 112/2003 ΕλλΔνη 44,977, ΜΠρΑθ 2079/2007 ΕφΑΔΠολΔ 2009,289. Συμφωνημένη ιδι- ότητα (άρθρο 576 παρ. 2 ΑΚ) είναι κάθε χαρακτηριστικό που ανάγεται στη φυσική ιδιοσυστασία ή στις πραγματικές, νομικές ή οικονομικές σχέσεις του μισθίου και του οποίου την ύπαρξη εγγυήθηκε ο εκμι- 1