ΕΝΣΤΑΣΕΙΣ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ

ΕΝΣΤΑΣΕΙΣ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩΔΙΚΑ 580 Κ. ΒΑΡΣΑΝΗΣ σθωτή το μίσθιο έχει κάποιο ελάττωμα που εμποδίζει, μερικά ή όλικά, τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανιστεί τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δι- καίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος 5 · το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση που λεί- πει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν αυτή έλειψε κατά τη διάρκεια της μίσθω- σης 6 . Κατά μία άποψη τα δικαιώματα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, άρα οι σχετικές ενστάσεις, είναι διαπλαστικά δικαιώματα, αφού η άσκησή τους οδηγεί σε τροποποίηση της μισθωτικής σύμβασης 7 . Κατά την κρατούσα, όμως, άποψη στη νομολογία το δικαίωμα της μείωσης ή της μη καταβολής μισθώματος δεν είναι διαπλαστικό, διότι η διάπλαση ανάγεται κανονικά στο μέλλον και επιφέρει διαρκή τροποποίηση της ενοχικής σχέσης, ενώ αυτό μπο- ρεί να ασκηθεί, και κατ’ ένσταση, για το παρελθόν και δεν διαρκεί παρά μόνο για όσο χρόνο διαρκεί το ελάττωμα 8 . Το δικαίωμα μη καταβολής ή μείωσης του μισθώματος μπορεί να ασκηθεί εξώδικα, με μο- νομερή δήλωση απευθυντέα στον εκμισθωτή (αναλογία της ΑΚ 540 παρ. 1 περ. β΄) 9 , ή δικα- στικά με αναγνωριστική αγωγή, ή ανταγωγή, ή κατ’ ένσταση στην αγωγή του εκμισθωτή για την καταβολή καθυστερούμενων μισθωμάτων (συνηθέστερη περίπτωση άσκησης κατ’ έν- σταση) ή την απόδοση του μισθίου 10 . Πρόκειται για γνήσια ένσταση, καθώς στηρίζεται σε αυτοτελές δικαίωμα, το οποίο δύναται να ασκηθεί και με αναγνωριστική αγωγή 11 , και μάλι- στα καταλυτική, καθώς επιφέρει πλήρη άρση της υποχρέωσης καταβολής του μισθώματος, η μεν ένσταση μείωσης για μέρος του μισθώματος η δε ένσταση μη καταβολής για το σύνο- λο αυτού 12 . σθωτής, κατόπιν συμφωνίας, ρητής ή σιωπηρής, των μερών (πρβλ. ΕφΛαρ 170/2002 ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ) και κατέστη περιεχόμενο της σύμβασης με αποτέλεσμα η έλλειψη μιας συμφωνημένης ιδιότητας όχι μόνο να ισοδυναμεί με ελάττωμα, αλλά να έχει και δυσμενέστερες για τον εκμισθωτή συνέπειες από απλό ελάττωμα (άρθρο 577 εδ. α΄ ΑΚ). 5. Αν το προκατέβαλε μπορεί να αναζητήσει όλο το μίσθωμα ή τη διαφορά ως αχρεώστητο με τις διατά- ξεις του αδικαιλόγητου πλουτισμού, Μαργαρίτης Μ./Μαργαρίτη Ά., Επίτομη Ερμηνεία ΑΚ και ΕισΝΑΚ (2016), άρθρα 576-582, αρ. 24. 6. Μαργαρίτης Μ./Μαργαρίτη Ά., ό.π., άρθρα 576-582, αρ. 10. Πρβλ. και ΕφΑθ 4392/2002 ΕΔΠ 2006,357, ΕφΘεσ 2945/2000 Αρμ 2001,1336, ΕφΘεσ 875/2000, Αρμ 2002,709, ΜΠρΠειρ 815/1993 ΑρχΝ 2005,599. 7. Βλ. ΑΠ 1346/1993 ΕλλΔνη 1994,1597, Γεωργιάδη Απ., Ειδικό Ενοχικό, σελ. 348. 8. ΜΠρΘεσ 26647/2005 Αρμ 2006,255, ΜΠρΘεσ 28332/2005 Αρμ 2006,412, ΜΠρΘεσ 29694/2002 Αρμ 2003,634. 9. Παντελίδου , ό.π., άρθρο 576, αρ. 13. 10. ΑΠ 27/2014 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1887/2011 ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΑΠ 74/2008 Αρμ 2008,1360, ΑΠ 1/2007 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 95/2007 ΕλλΔνη 2007,921, ΕφΑθ 256/2005 ΕλλΔνη 2005,886, ΜΠρΚω 75/2017 ΝΟΜΟΣ, Μαργαρίτης Μ./Μαργαρίτη Ά. , ό.π., άρθρα 576-582, αρ. 24. 11. ΑΠ 1225/2000 ΕλλΔνη 2002,142, ΕφΑθ 256/2005 ΕλλΔνη 2005,886, ΜΠρΑθ 1640/1993 Αρμ 1993,901. 12. ΕφΘεσ 785/1990 Αρμ 1991,29, ΜΠρΑθ 1640/1993 Αρμ 1993,901. 2 3