ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

2. Κρατούσα γνώμη: Ακυρότητα της σύστασης αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών στην πιλοτή και πριν από τον Ν 1221/1981 α) Γενικά Κατά τη νομολογία 632 , η συμφωνία των μερών να συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς διαιρεμένες ιδιοκτησίες είναι άκυρη ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΚ 174) και επομένως τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα 633 . Η ακυρότητα της σύστα- σης, επομένως, κατά τους υποστηρικτές της, προκύπτει από τις θεμελιώδεις δια- τάξεις του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας και θα γινόταν δεκτή, ακόμη και αν δεν υπήρχε η διάταξη του άρθρ. 1 Ν 1221/1981. Αντιθέτως, αν προβλέπεται στη συμφωνία των οροφοκτητών ότι σε τμήματα της πιλοτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, εγκύρως δημιουργούνται διαιρεμέ- νες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή τους ενδέχεται να είναι αντίθετη με τις πολεοδομικές διατάξεις (π.χ. πιθανόν να συνιστά υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης)· η παράβα- ση των διατάξεων αυτών, που οδηγεί στη δημιουργία αυθαίρετης κατασκευής, συνεπάγεται μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας 634 . 632. ΑΠ 1295/2011 ΕλλΔνη 2011, 1412· ΑΠ 2155/2009 ΕΔΠ 2010, 316· ΑΠ 1102/1994 ΕλλΔνη 1996, 673. 633. Πάντως οι ίδιες αυτές αρχές δεν εμπόδισαν τον νομοθέτη να επιτρέψει τη σύσταση οριζό- ντιων ιδιοκτησιών σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Οι διατάξεις του άρθρ. 1 §5 εδ. α΄ και β΄ Ν 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρ. 1 Ν 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωρι- στή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του επικαλούμενου από την ανωτέρω άποψη κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορό- φων ή διαμερισμάτων. 634. Βλ. ενδεικτικά ΟλΑΠ 583/1983 ΝοΒ 1984, 65 = ΕΕΝ 1984, 120· ΑΠ 1357/2017 ΤΝΠ ΔΣΑ· ΑΠ 1703/2011 ΝοΒ 2012, 943· ΑΠ 1295/2011 ΝοΒ 2012, 655: «Αν όμως προβλέπεται στην αναφερθείσα συμφωνία, ότι στα ανωτέρω τμήματα της πιλοτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους, που θα κατασκευαστούν, παρά το γεγονός, ότι η κατασκευή τους επάγεται τυ- χόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και είναι πάντως αντίθετη με τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών μόνο διοικητικές κυρώσεις συνεπάγεται και δεν θίγει το κύρος της συμφωνίας μεταξύ των ορο- φοκτητών»· βλ. όμως, ΑΠ 222/1983 ΕΔΠ 1983, 113, όπου υποστηρίζεται ότι αυτοτελής οροφοκτησία μπορεί να αποκτηθεί στην πιλοτή, μόνο όταν επιτραπεί η κατασκευή πε- ΣΥΜΦΩΝΙΕΣ ΟΡΟΦΟΚΤΗΤΩΝ ΑΝΤΙΘΕΤΕΣ ΣΕ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ | 213