ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

214 | ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ Ή ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ β) Επιχειρήματα αα) ΑΚ 953 Ο ακάλυπτος χώρος της πιλοτής, όπως κάθε ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, είναι αντικείμενο μόνο αναγκαστικής συγκυριότητας 635 . Η λύση αυτή προκύπτει από τον δημόσιας τάξης κανόνα του άρθρ. 953 ΑΚ, το οποίο απαγορεύει τη σύ- σταση ξεχωριστού εμπραγμάτου δικαιώματος σε συστατικό μέρος ενιαίου πράγ- ματος. Το οικοδομημένο και το μη οικοδομημένο τμήμα του οικοπέδου αποτε- λούν συστατικά ενός ενιαίου πράγματος, για το λόγο αυτό υπόκεινται σε ενιαία εμπράγματη σχέση. Έτσι, η υποχρεωτική συγκυριότητα καταλαμβάνει και το μη οικοδομημένο τμήμα του εδάφους/ακινήτου, ακόμη και αν ουδεμία χρησιμότητα παρέχει σε όλους τους ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών 636 . ββ) Έννοια ορόφου ή διαμερίσματος Η γνώμη ότι απαγορεύεται η σύσταση ξεχωριστής κυριότητας σε πιλοτή κατά τους υποστηρικτές της θεμελιώνεται επίσης στις διατάξεις των άρθρ. 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 §1, 3 §1, 4 §1, 5 και 13 του Ν 3741/1929. Από αυτές «προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ' ορόφους δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμε- ρίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Όροφος ή διαμέρισμα ορόφου, κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων, είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου με τα συστατικά του και τον μέσα σ' αυτό χώρο, που περικλείεται τεχνικά, από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής, και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, που είναι κατάλληλο για χωριστή και αυτοτελή οικι- στική εν γένει χρήση. Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την ως άνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους, υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ρίκλειστου χώρου σε αυτήν, όταν δηλαδή αρθούν στο μέλλον οι πολεοδομικοί περιορι- σμοί. Κατά τη γνώμη αυτή η αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία σε μέρος της πιλοτής προϋ- ποθέτει την παρακράτηση ποσοστού συγκυριότητας για την περίπτωση μετατροπής της πιλοτής σε περίκλειστο όροφο· επίσης η μειοψηφία τριών μελών στην ΟλΑΠ 583/1983, ό.π. , έκανε δεκτό ότι όρος που περιέχεται σε πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας καί στον Κανονισμό οικοδομήματος καί διά τού οποίου παρέχεται τό δικαίωμα να κατασκευ- αστεί σε πιλοτή κλειστούς χώρους, «είναι ως επιδιώκων τό απηγορευμένον, αθέμιτον καί ποινικώς κολάσιμον ώς άνω αποτέλεσμα, ήτοι τήν κάλυψιν τού υποχρεωτικώς έκ τού νόμου ακαλύπτου ισογείου χώρου (pilotis), απολύτως άκυρος, ως αντικείμενος εις τάς αναγκαστικού δικαίου ώς άνω άπαγορευτικάς πολεοδομικάς διατάξεις (174 ΑΚ)». 635. Σπυριδάκης , Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας σ. 44. 636. Σπυριδάκης , ό.π.