ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

μενο αναγκαστικής συγκυριότητας (άρθρ. 2 §1 Ν 3741/1929 και άρθρ. 1117 ΑΚ), πρέπει να λαμβάνονται υπ’ όψη οι πολεοδομικές διατάξεις 611 . Ειδικότερα, το ερώτημα είναι αν ο χώρος της αυλής οικοδομής που έχει υπαχθεί στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να ταυτίζεται με τον υποχρεωτι- κά ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, όπως τον γνωρίζει το δίκαιο της πολεοδομίας. Κατά τη νομολογία 612 αντικείμενο αναγκαστικής συγκυριότητας εκτός από το δο- μημένο τμήμα του οικοπέδου είναι μόνο το τμήμα που είναι αφιερωμένο στην κοινή χρήση κατά συνέπεια το υπόλοιπο αδόμητο τμήμα μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο αποκλειστικής κυριότητας συνιδιοκτήτη. Δέχονται συνεπώς τα δικα- στήρια ότι η αυλή, για να είναι αντικείμενο αναγκαστικής συγκυριότητας, αρκεί να είναι αφιερωμένη στην κοινή χρήση, σύμφωνα με το κριτήριο που θέτει το δίκαιο της οροφοκτησίας, χωρίς να λαμβάνονται υπ’ όψη οι πολεοδομικές δια- τάξεις. Παρακάτω εκτίθενται τα σημαντικότερα επιχειρήματα που θα μπορούσαν να δι- ατυπωθούν υπέρ της γνώμης αυτής: 2. Η αυτονομία της ιδιωτικής βούλησης στο δίκαιο της οριζόντιας (και κάθετης) ιδιοκτησίας Από τις συμφωνίες των οροφοκτητών, ζήτημα κύρους γεννάται για εκείνες τις συμφωνίες με τις οποίες επέρχεται αλλοίωση του νομοθετικά καθορισμένου πε- ριεχομένου της κυριότητας. Στην κατηγορία αυτή ανήκει, για παράδειγμα, όρος σε μεταγεγραμμένο καταστατικό, σύμφωνα με το άρθρ. 13 §1, 2 Ν 3741/1929, ο οποίος επιτρέπει σε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας χρήση απαγορευμένη από την κείμενη νομοθεσία. Ο όρος αυτός τροποποιεί το περιεχόμενο του δικαιώμα- τος της κυριότητας, όπως αυτό καθορίζεται από το νόμο 613 . Σύμφωνα με το άρθρ. 13 §3 Ν 3741/1929 «περιορισμοί της κυριότητος απορρέοντες εκ της τοιαύτης συμβάσεως έχουσι χαρακτήρα δουλείας». Ανεξάρτητα από τον προβληματι- σμό αν ο ως άνω περιορισμός της κυριότητας συνιστά stricto sensu δουλεία του εμπραγμάτου δικαίου ή αν έχει άλλη νομική φύση, στους περιορισμούς αυτούς εφαρμόζονται οι διατάξεις που ρυθμίζουν τις συνέπειες της ύπαρξης δουλείας 614 . 611. ΑΠ 1715/1990 ΕΔΠ 1992, 11. 612. ΕφΑθ 3326/1988 ΕΔΠ 1989, 265. 613. Ο κύριος έχει καθολική εξουσία πάνω στο πράγμα, εφόσον δεν προσκρούει στο νόμο ή σε δικαιώματα τρίτων (ΑΚ 1000). Οι πολεοδομικές διατάξεις, όπως και σειρά άλλων ειδι- κών διατάξεων, στο πλαίσιο της συνεχώς αυξανόμενης «δημοσιοποίησης» της κυριότη- τας περιορίζουν/προσδιορίζουν το περιεχόμενο της κυριότητας των ακινήτων. 614. Βλ. Σπυριδάκη , Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας σ. 411· βλ. όμως Λιβάνη , Ιδι- οκτησία κατ’ όροφον, σ. 202 επ., κατά τον οποίο οι περιορισμοί αυτοί, εφόσον το περι- εχόμενό τους δεν μπορεί να αποτελέσει κατά τους κανόνες του εμπραγμάτου δικαίου περιεχόμενο δουλείας, έχουν ενοχικό χαρακτήρα και μετά τη μεταγραφή τους ενεργούν και κατά των ειδικών διαδόχων. ΣΥΜΦΩΝΙΕΣ ΟΡΟΦΟΚΤΗΤΩΝ ΑΝΤΙΘΕΤΕΣ ΣΕ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ | 205