ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

206 | ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ Ή ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ Γεννάται συνεπώς το ερώτημα μήπως οι συμφωνίες αυτές, ανεξάρτητα από το εδώ εξεταζόμενο ζήτημα της αντίθεσής τους σε πολεοδομικούς κανόνες, είναι άκυρες, διότι τροποποιούν το τυποποιημένο περιεχόμενο της κυριότητας. Η ιδιωτική αυτονομία στο δίκαιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως γενικότερα σε όλο το εμπράγματο δίκαιο, περιορίζεται από την αρχή του κλειστού αριθμού. Εντούτοις, η αρχή του numerus clausus, στην έκφανσή της ως αρχή της τυπικό- τητας του περιεχομένου των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, επιδέχεται διασπάσεις. Όπως γίνεται δεκτό 615 , είναι έγκυρες οι συμφωνίες που μεταβάλλουν το περιεχό- μενο των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, εφόσον συντρέχουν οι παρακάτω προϋ- ποθέσεις: α) με τη μεταβολή δεν τίθεται σε κίνδυνο η ασφάλεια των συναλλαγών και β) με την αλλοίωση δεν δημιουργείται νέος τύπος εμπραγμάτου δικαιώματος, πράγμα που απαγορεύεται από την αρχή του κλειστού αριθμού σε στενή έννοια. Στο δίκαιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας η ιδιωτική βούληση μπορεί για παράδειγ- μα να μεταβάλει το προκαθορισμένο περιεχόμενο της οροφοκτησίας χωρίς όμως να δημιουργεί νέο τύπο εμπραγμάτου δικαιώματος, αυξάνοντας ή μειώνοντας τον αριθμό των αντικειμένων της χωριστής κυριότητας, μειώνοντας ή αυξάνο- ντας αντίστοιχα τον αριθμό των αντικειμένων της αναγκαστικής συγκυριότητας. Σύμφωνα με τα παραπάνω, τα μέρη, προκειμένου να ρυθμίσουν τις σχέσεις τους, όπως αυτά θεωρούν καλύτερο, μπορούν έγκυρα να συμφωνήσουν στην κατα- σκευή αυθαίρετου κτίσματος, π.χ. στην αυθαίρετη κατασκευή δεξαμενής πετρε- λαίου στον ακάλυπτο χώρο ισογείου οικοδομής που έχει υπαχθεί στο σύστημα οριζόντιας ιδιοκτησίας και την εκσκαφή σήραγγας ή να συμφωνήσουν στην εγκατάσταση χρήσης απαγορευμένης από την κείμενη νομοθεσία. Κίνδυνος για την ασφάλεια των συναλλαγών δεν τίθεται, αφού οι συμφωνίες αυτές θα έχουν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και θα έχουν μεταγρα- φεί. 3. Η ιδιαιτερότητα του θεσμού Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού προσώπων τα οποία συνήθως μετέχουν στην δημι- ουργούμενη στην οριζόντια ιδιοκτησία κοινωνία γεννά κινδύνους συχνών διενέ- ξεων μεταξύ των περισσοτέρων ιδιοκτητών ή μεταξύ αυτών και του διαχειριστή· οι συγκρούσεις συμφερόντων ανάμεσα στους οροφοκτήτες είναι πολύπλοκες και έντονες. Οι συμφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών, με τις οποίες ρυθμίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, συμβάλλουν στην απάμβλυνση και ειρη- νική επίλυση των διενέξεων και την αρμονική λειτουργία της συνιδιοκτησίας. Το ανίσχυρο των παραπάνω συμφωνιών θα ακύρωνε τις ευεργετικές συνέπειες μιας ειρηνικής διευθέτησης των αντιτιθέμενων συμφερόντων των συνιδιοκτητών. 615. Σπυριδάκης , Περί εναλλαγής των υποθηκικών τάξεων (1969) σ. 134.