ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

208 | ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ Ή ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ προβλεπόμενα από τις διατάξεις του Ν 3741/1929 . Έτσι, αν με τη συμφωνία, για παράδειγμα, προσδιορίζεται ο χώρος της αυλής της οικοδομής κατά τρόπο αντί- θετο προς τον ΝΟΚ, η συμφωνία στο σημείο αυτό δεν θα ισχύσει· η αυλή υποχρε- ωτικά θα ταυτιστεί με τον ακάλυπτο χώρο, όπως αυτός προσδιορίζεται από την πολεοδομική νομοθεσία. Ο πολεοδομικά αναγκαίος ακάλυπτος χώρος της οικο- δομής ανήκει αυτοδικαίως όλος στους οροφοκτήτες, τυχόν δε αντίθετη συμφω- νία που περιορίζει το χώρο αυτό σε τμήμα μόνο του ακαλύπτου, αφήνοντας το υπόλοιπο ακάλυπτο μέρος ως ξεχωριστή ιδιοκτησία υπέρ τρίτου, είναι ανίσχυρη. Η γνώμη αυτή είναι αποτέλεσμα και περιβαλλοντικού προβληματισμού. Οι πε- ρισσότερες πολεοδομικές διατάξεις αποσκοπούν και στην προστασία του πε- ριβάλλοντος, όπως είναι οι διατάξεις της νομοθεσίας περί σχεδίου πόλεων οι οποίες προβλέπουν τη διατήρηση ως ακαλύπτου από οικοδομή χώρου ορισμένο ποσοστό του οικοπέδου. Αν γίνει δεκτή η εγκυρότητα συμφωνίας αντίθετης σε διατάξεις που αποβλέπουν στην προστασία των περιβαλλοντικών αγαθών, επέρ- χεται υποβάθμιση του συνταγματικά προστατευόμενου περιβάλλοντος και προ- σβολή του οικολογικού κεκτημένου στο χώρο του δομημένου περιβάλλοντος 620 . Το άρθρ. 24 Σ τριτενεργεί στις ιδιωτικές διαφορές των οροφοκτητών μέσω του άρθρ. 1117 ΑΚ και της ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας 621 . Για το λόγο αυτό η ακυρότητα των συμφωνιών που αντιτίθενται σε πολεοδομικές διατάξεις «απο- τελεί την αυτονόητη συνέπεια της με με βάση το άρθρο 24 σύμφωνης προς το Σύνταγμα ερμηνείας της πιο πάνω διατάξεως της ΑΚ 1117 αλλά και των σχετικών πολεοδομικών διατάξεων» 622 . 2. Ακυρότητα της συμφωνίας και εμπράγματο καθεστώς ακινήτου α) Κρατούσα γνώμη: Το εμπράγματο καθεστώς δεν επηρεάζεται από την ακυρότητα της συμφωνίας Ενώπιον των ελληνικών δικαστηρίων τέθηκε το ζήτημα ποια είναι η συνέπεια τυχόν ακυρότητας συμφωνίας των οροφοκτητών στα εμπράγματα δικαιώματα των τελευταίων στο οικοδόμημα. Το θέμα αφορούσε ειδικότερα την επίδραση συμφωνίας για τον προσδιορισμό των κονόκτητων μερών της οικοδομής κατά τρόπο αντίθετο με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Το ερώτημα ήταν αν ενδεχόμενη ακυρότητα της συμφωνίας των συνιδιοκτητών ως προς την έκταση της αυλής συμπαρασύρει σε –μερική– ακυρότητα τις μεταβιβάσεις προς τους αγοραστές διαμερισμάτων, οι οποίες έγιναν με βάση την άκυρη συμφωνία. Ακό- μη και αν η σχετική συμφωνία των οροφοκτητών θεωρηθεί άκυρη, λόγω της αντίθεσής της με τις πολεοδομικές διατάξεις, κατά τον Άρειο Πάγο το εμπράγ- 620. Για τον όρο οικολογικό κεκτημένο βλ. Καράκωστα , Σημείωση ΝοΒ 1993, 68. 621. Καράκωστας , ό.π. 622. Καράκωστας , ό.π.