ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

ματο καθεστώς των συνιδιοκτητών δεν θίγεται. Ισχύουν επομένως ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς επί του ακινήτου οι κανόνες του εμπραγμάτου δικαίου. Οι αγοραστές αποκτούν κυριότητα επί των κοινόκτητων μερών σύμφωνα με τα συμφωνηθέντα κατά την εμπράγματη δικαιοπραξία, ακόμη και αν η συμφωνία αυτή παραβιάζει κανόνες της πολεοδομικής νομοθεσίας, που έχουν ως συνέπεια την ακυρότητά της. Διαφωτιστικό είναι το παρακάτω παράδειγμα από τη νομολογία 623 : Οικοδομική εταιρεία, αφού έλαβε άδεια από το πολεοδομικό γραφείο Αθηνών, σύστησε σε οικόπεδό της έκτασης 9.665 τ.μ. οριζόντιες ιδιοκτησίες στις οποίες ως κοινόκτητο οικόπεδο ορίστηκε έκταση μόνο 5.131 τ.μ. και όχι ολόκληρη η έκταση των 9.665 τ.μ. Στη συνέχεια η ιδιοκτήτρια ανήγειρε στο οικόπεδο αυτό δύο πολυκατοικίες και μεταβίβασε με συμβόλαια νομίμως μεταγεγραμμένα σε αγοραστές την κυρι- ότητα των διαμερισμάτων και το ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητάς τους επί του οικοπέδου όχι όμως ολοκλήρου αλλά τμήματος αυτού, αφήνοντας το υπό- λοιπο ακάλυπτο μέρος ως ξεχωριστή ιδιοκτησία υπέρ της. Συνέπεια της παραπά- νω ρύθμισης ήταν το υπολοιπόμενο ακάλυπτο μέρος του οικοπέδου, στο οποίο συστάθηκε η οροφοκτησία, να είναι κάτω του επιτρεπόμενου από τη νομοθεσία ελάχιστου ποσοστού επί του οικοπέδου. Η ολομέλεια του Αρείου Πάγου με την παραπάνω απόφασή της έκρινε ότι δυνάμει του άρθρ. 2 §§ 2 και 3 ΝΔ 690/1948 624 η σχετική συμφωνία των οροφοκτητών είναι άκυρη, κατά το μέρος που περιορί- ζει τον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Εντούτοις, δεν περιέρχεται αυτοδικαίως στους οροφοκτήτες η κυριότητα του συνόλου του πολεοδομικά αναγκαίου υπολοίπου ακαλύπτου μέρους του εδάφους. Τούτο συμβαίνει, διότι κατά το ανώτατο ακυρωτικό δεν συντρέχουν στο πρόσωπο των συνιδιοκτητών οι προϋποθέσεις των άρθρ. 1033, 1192, 1198 ΑΚ, οι οποίες αποβλέπουν στην ασφά- λεια των συναλλαγών 625 . 623. ΟλΑΠ 7/1992 ό.π. με αντίθετη μειοψηφία δέκα μελών, σύμφωνα με την οποία ο πολεοδο- μικά αναγκαίος ακάλυπτος χώρος ανήκει αυτοδικαίως εξ αδιαιρέτου στους οροφοκτήτες ως αυλή, η οποία αποβλέπει στην προστασία του περιβάλλοντος και σύμφωνο με τη μει- οψηφία σχόλιο Καράκωστα . 624. Η §2 ορίζει ότι «Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων επιβάλλεται πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρησις ωρισμέ- νων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή πο- σοστού του οικοπέδου ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος μέρους του οικοπέ- δου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ου η οικοδομή οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου». Κατά την §3 του ως άνω ΝΔ: «Πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου έχουσα αντικείμενον απαγορευομένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυρι- ότητος είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος». 625. ΟλΑΠ 7/1992, ό.π.: «…η οποία στην αντίθετη περίπτωση και έξω από κάθε πρόθεση του νομοθέτη θα εξέλειπε και θα εστερείτο της προστασίας που την επιβάλλουν λόγοι δημο- ΣΥΜΦΩΝΙΕΣ ΟΡΟΦΟΚΤΗΤΩΝ ΑΝΤΙΘΕΤΕΣ ΣΕ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ | 209