ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

210 | ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ Ή ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ β) Αντίκρουση i. Αίτημα ουσιαστικής δημοσιότητας των εμπραγμάτων σχέσεων: Ενστάσεις μπο- ρούν να διατυπωθούν στην ανωτέρω θέση της νομολογίας, δηλαδή ότι αν και είναι άκυρη η σιμφωνία των οροφοκτητών, δεν θίγεται το εμπράγματο καθεστώς των συνιδιοκτητών. Το αντλούμενο από τις διατάξεις για τη δημοσιότητα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επιχείρημα δεν είναι πειστικό. Όπως είναι γνωστό, η αρχή της δημοσιότητας, ως αίτημα της ουσιαστικής δη- μοσιότητας, δεν διασφαλίζεται πλήρως στα ακίνητα υπό το σύστημα των μετα- γραφών. Οι τρίτοι δεν κατοχυρώνονται, αν οι εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο είναι ανακριβείς. Στις περιπτώσεις ακυρότητας μεταβιβαστικής συμφωνίας σε ακίνητο, η προστασία των καλόπιστων τρίτων που εμπιστεύθηκαν τα δημόσια βιβλία συνιστά την εξαίρεση. Όπως όμως ορθά τονίζεται από την μειοψηφία της με αρ. 7/1992 απόφασης της ολομέλειας του Αρείου Πάγου, στη συγκεκριμένη περίπτωση οι τρίτοι που συμβουλεύονται τα τηρούμενα στα υποθηκοφυλακεία βιβλία δε θίγονται. Τούτο συμβαίνει, διότι «εφόσον δε τόσο η σύσταση οριζόντι- ας ιδιοκτησίας όσο και οι χωριστές συμφωνίες μεταξύ των οροφοκτητών και ιδιο- κτητών διαμερισμάτων, που αναφέρονται στο δικαίωμα της κυριότητας το οποίο επεκτείνεται κατά τον νόμο και στον υποχρεωτικόν ακάλυπτο χώρο κατά το εξ αδιαιρέτου ποσοστό που αναλογεί σε κάθε ιδιοκτήτη, υπόκεινται στη δημοσιό- τητα με την καταχώρηση στα οικεία βιβλία μεταγραφών, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι με τα πιο πάνω υποστηριζόμενα πλήσσεται η ασφάλεια των συναλλαγών». ii. Καταστρατήγηση των πολεοδομικών διατάξεων: Ανεξάρτητα από τα παραπά- νω, η λύση στην οποία κατέληξε ο Άρειος Πάγος δημιουργεί τον εξής προβλη- ματισμό. Η ενέργεια της ιδιοκτήτριας εταιρείας να λάβει οικοδομική άδεια και ανεγείρει στο οικόπεδό της οικοδομές συνολικής έκτασης που αντιστοιχεί στην έκταση του αρχικού ενιαίου οικοπέδου και στη συνέχεια να αποσπάσει ένα τμή- μα του τελευταίου και να δημιουργήσει ξεχωριστή ιδιοκτησία υπέρ της συνιστά μεθόδευση για την περιγραφή των αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικών διατά- ξεων για λόγους ιδιοτελείς. Η πράξη σύστασης της οριζοντίου ιδιοκτησίας και οι μεταβιβάσεις στους αγοραστές με τις οποίες ορίζεται η έκταση των ακαλύπτων χώρων αντίθετα με τις πολεοδομικές διατάξεις, ως καταστρατηγητικές είναι άκυ- ρες (ΑΚ 174) κατά το μέρος που αφιερώνουν στην κοινή χρήση των συγκυρίων μικρότερες εκτάσεις από τις προβλεπόμενες στο νόμο. Όλος ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου μαζί με τον οικοδομημένο αποτελούν αντικείμενο ενιαίου εμπραγμάτου δικαιώματος σύμφωνα με τον αναγκαστικό κανόνα του άρθρ. 953 ΑΚ. Τα δύο τμήματα του οικοπέδου αποτελούν συστατι- κά του ακινήτου και για το λόγο αυτό έχουν την ίδια νομική τύχη. Συνεπώς για τον χαρακτηρισμό της αυλής ως κοινόκτητου πράγματος δεν είναι αποφασιστι- σίας τάξεως».