ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ

κό το κριτήριο της κοινοχρησίας, όπως ορίζεται από τα άρθρ. 1117 ΑΚ και 2 §1 Ν 3741/1929, κατά το οποίο αντικείμενο αναγκαστικής συγκυριότητας είναι τα μέρη του ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των δικαιούχων της ορι- ζόντιας ιδιοκτησίας. Το έδαφος, ακόμη και τα τμήματα που δεν παρέχουν καμία χρησιμότητα σε όλους τους συγκυρίους, είναι οπωσδήποτε αντικείμενο συγκυρι- ότητας 626 . Εννοείται ότι τμήματα του εδάφους, κατ’ ακριβολογία ο όγκος υπερά- νω του εδάφους, αποτελούν αντικείμενο αποκλειστικής κυριότητας, αν ανήκουν σε εγκύρως συσταθείσα οριζόντια ιδιοκτησία 627 . iii. Τέλος, δεν εξηγεί η ως άνω άποψη πώς, αν και, όπως δέχεται, είναι –μερικά– άκυρη κατά το άρθρ. 174 ΑΚ η συστατική της οροφοκτησίας πράξη, ισχύουν οι ηθελημένες από τα μέρη έννομες συνέπειες και όχι οι αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του ΝΟΚ. Δεν δικαιολογείται γιατί οι αγοραστές απέκτησαν συγκυριό- τητα σε μικρότερο από το νόμιμο τμήμα του οικοπέδου, ενώ οι μεταβιβαστικές συμφωνίες ποσοστού συγκυριότητας σε μέρος του οικοπέδου μικρότερου από το επιβεβλημένο ελάχιστο όριο είναι άκυρες δυνάμει του άρθρ. 2 ΝΔ 690/1948. Εφόσον τόσο η πράξη σύστασης όσο και η συμφωνία των συνιδιοκτητών, όπως δέχθηκε οΆρειος Πάγος, είναι άκυρες και θεωρούνται σαν να μην έγιναν (ΑΚ 180), αυτοδικαίως άκυρη είναι η συμμεταβίβαση στους αγοραστές κατά το εξ αδιαιρέ- του ποσοστό που μεταβιβάζεται σε αυτούς δικαίωμα συγκυριότητας σε έλασσον τμήμα του πολεοδομικώς αναγκαίου ακαλύπτου χώρου. Ακόμη όμως και υπό το σύστημα του Κτηματολογίου (άρθρ. 13 §1 Ν 2664/1998), που κατοχυρώνει τη δη- μόσια πίστη ικανοποιώντας έτσι την ουσιαστική δημοσιότητα των εμπραγμάτων σχέσεων, οι άκυρες δικαιοπραξίες δεν καθίστανται με την καταχώρισή τους έγκυ- ρες. Η ενέργεια του (μαχητού) τεκμηρίου περιορίζεται σε επίπεδο απόδειξης, χω- ρίς να μεταβάλλει τις έννομες σχέσεις στο επίπεδο του ουσιαστικού δικαίου 628 . Η ακυρότητα της άκυρης δικαιοπραξίας δεν θεραπεύεται. 626. Σπυριδάκης , Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας σ. 44. 627. Για τα αναγκαία στοιχεία της έννοιας του ορόφου ή του διαμερίσματος, ορόφου π.χ. για το ζήτημα αν ο χώρος πρέπει να είναι περίκλειστος, βλ. Σπυριδάκη, ό.π. σ. 62 επ. 628. Έτσι Τσολακίδης , Εθνικό Κτηματολόγιο σ. 231. ΣΥΜΦΩΝΙΕΣ ΟΡΟΦΟΚΤΗΤΩΝ ΑΝΤΙΘΕΤΕΣ ΣΕ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ | 211