50 ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΕΙΔΙΚΟΥ ΕΝΟΧΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

56 [11] 50 Π ΡΑΚΤΙΚΑ Θ ΕΜΑΤΑ Ε ΙΔΙΚΟΥ Ε ΝΟΧΙΚΟΥ Δ ΙΚΑΙΟΥ ιδιωτικό έγγραφο. Πάντως, η μίσθωση είναι δυνατό να καταρτισθεί και προφορι- κά. Επομένως, είναι έγκυρη η σύμβαση μίσθωσης που έχει συναφθεί προφορικά μεταξύ Ε και Μ. β) Παράβαση της υποχρέωσης του μισθωτή για τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου Ο μισθωτής, εκτός από την υποχρέωση να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (ΑΚ 574), έχει και παρεπόμενες υποχρεώσεις, οι οποίες πηγάζουν είτε από το νόμο, είτε από συμφωνία των μερών, είτε από την καλή πίστη. Από το άρθρο 594 ΑΚ προ- κύπτει η υποχρέωση του μισθωτή για καλή χρήση του μισθίου, η οποία εξειδικεύε- ται στην υποχρέωση του μισθωτή να μεταχειρίζεται το μίσθιο «όπως συμφωνήθη- κε» και «με επιμέλεια» καθώς και στην υποχρέωση «να τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους». Σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά, ο Γ, γιος του μισθωτή Μ, υπερβαίνει τα όρια της συμφωνημένης χρήσης, αφού χρησιμοποιεί το μίσθιο και ως λογιστικό γραφείο. Συνεπώς ο εκμισθωτής δικαιούται 1) να αξιώσει εκπλήρωση, δηλαδή παύ- ση της κακής χρήσης του μισθίου και παράλειψή της στο μέλλον, 2) να καταγγείλει αμέσως τη σύμβαση, δηλαδή χωρίς τήρηση ορισμένης προθεσμίας, εφόσον παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή ο μισθωτής εμμένει στη κακή χρήση του μισθίου (ΑΚ 594), και 3) να ζητήσει αποζημίωση, και μάλιστα άσχετα από το αν άσκησε ή όχι το δικαίωμα καταγγελίας ( Γεωργιάδης , Εγχειρίδιο Ειδ. Ενοχ., § 15 αρ. 53∙ Κορνηλάκης , Επιτ. Ειδ. Ενοχ., § Ε 2 γ∙ Φιλιος , Ειδ. Ενοχ., 2011, § 33 Γ ΙΙ.), εάν από την υπαίτια, εκ μέ- ρους του μισθωτή κακή χρήση του μισθίου προκλήθηκε ζημία στο μίσθιο. Η αποζημίωση περιλαμβάνει τόσο τη θετική ζημία όσο και το διαφυγόν κέρδος, όπως π.χ. τη διαφορά του μισθώματος σε περίπτωση που ο εκμισθωτής είχε μισθώ- σει το ακίνητο και ως λογιστικό γραφείο. γ) Καθυστέρηση μισθωμάτων Η κύρια υποχρέωση του μισθωτή είναι να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα (ΑΚ 574), όπως ορίζει ο ερμηνευτικός κανόνας του άρθρου 595 ΑΚ. Εν προκειμένω, εφόσον ο Μ αθετεί την υποχρέωσή του να καταβάλει το τίμημα ο Ε έχει τα εξής δικαιώματα: 1) να απαιτήσει την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων των μη- νών Μαρτίου, Απριλίου και Μαΐου σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ, 2) αν ο Μ κατα- στεί υπερήμερος, ο Ε μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση (ΑΚ 597 § 1 εδ. 1) και να απαιτήσει αποζημίωση για την πρόωρη λύση της σύμβασης (ΑΚ 597 § 1 εδ. 2), 3) να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου για δυστροπία σύμφωνα με το άρθρο 66 εδ. 1 ΕισΝ ΚΠολΔ. Δύστροπος είναι ο μισθωτής, όταν είναι υπερήμερος ως προς την κα- ταβολή του μισθώματος ( Γεωργιάδης , Εγχειρίδιο Ειδ. Ενοχ., §14 αρ. 56 επ.∙ Δεληγιάν- νης/Κορνηλάκης , Ειδ. Ενοχ., § 112 1 γ) ή όταν καθυστερεί το μίσθωμα χωρίς εύλογη