Η ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

Έλενα Μπέζου 3 Β. Η έννοια και οι μορφές της διαιρεμένης ιδιοκτησίας Η θεσπισθείσα με τις ανωτέρω γενικές και ειδικές διατάξεις διαιρεμένη ιδιοκτησία αποτελεί την εξαίρεση στο γενικό κανόνα «superficies solo cedit» που διέπει την κυριότητα επί του εδά- φους στο ελληνικό δίκαιο, όπως αυτός αποτυπώνεται στο αρ. 1001 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο «η κυριότητα πάνω σε ακίνητο 5 εκτείνεται, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στο χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος» σε συνδυασμό με το αρ. 1057 ΑΚ περί της επέκτασης της κυρι- ότητας και στα συστατικά του εδάφους 6 . Συνεπώς, κατά τον ως άνω κανόνα, κυριότητα επί οι- κοπέδου θα σήμαινε αυτομάτως και κυριότητα επί του συνόλου των περισσότερων ή/και πο- λυώροφων επί αυτού οικοδομών από ένα πρόσωπο ή περισσότερα εξ αδιαιρέτου. Ωστόσο, με τη διάταξη του αρ 1002 ΑΚ, σε συνδυασμό και με τις διατάξεις των ως άνω ειδι- κών νομοθετημάτων, προβλέφθηκε η δυνατότητα διαίρεσης του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, δηλαδή της κυριότητας, και μάλιστα σε δύο μορφές, αφενός με τη πρόβλεψη της δυνατότητας απόκτησης χωριστής κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου (οριζόντιος ιδιοκτη- σία), αφετέρου δε επί αυτοτελούς οικοδομήματος ή περισσότερων οικοδομημάτων ανεγερμέ- νων επί ενιαίου οικοπέδου (κάθετη ιδιοκτησία). Επομένως, η σύσταση της διαιρεμένης ιδιο- κτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο εμπράγματο δικαίωμα, είναι δικαιοπραξία με αντικείμενο την αλλοίωση της έως τη χρονική εκείνη στιγμή κυριότητας με τη δημιουργία νέων αυτοτελών εμπράγματων δικαιωμάτων διάφορων της αρχικής συγκυριότητας 7 . 1 . Η οριζόντια ιδιοκτησία ΑΚ αρ. 1002: Ιδιοκτησία ορόφου - Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια καθώς και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη. ΑΚ αρ. 1117: Αναγκαία Συγκυριότητα σε περίπτωση ιδιοκτησίας ορόφου- Όταν πρόκειται για οι- κοδομή, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ' ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών κυρίων χρήση, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή. ΕισΝΑΚ αρ. 54: Εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα ο νόμος 3741 της 4/9 Ιανουαρίου 1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ όροφον. Ν 3741/1929 αρ. 1: 1) Αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ` ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος. 2) Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια ως και τα αμέσως υπό την στέγην δωμάτια. Ν 3741/1929 αρ. 2: 1) Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία, επί του εδάφους, των θεμελιών, των πρω- τοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκα- ταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως, και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος πρός κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν 2) Αι ισχύουσαι γενικαί περί μεσοτοιχίας διατάξεις εφαρμόζονται και εις τους κοινούς μεταξύ των διαμερισμάτων του αυτού ορόφου τοίχους. 3) Αγωγή πρός διαί- ρεσιν των αδιαιρέτων ως άνω πραγμάτων επιτρέπεται μόνον μετά πλήρη καταστροφήν του οι- κοδομήματος ή κατά τα 3/4 της αξίας αυτού. 5. Σύμφωνα με το αρ. 948 εδ. α’ ΑΚ «Ακίνητα πράγματα είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη». 6. ΑΠ 519/2019 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ 25/2019 ΤΝΠ QUALEX, 92/2017 ΤΝΠ QUALEX. Βλ. και Απ. Γεωργιάδης, Εμπράγματο Δίκαιο, Έκδοση 2010, παρ. 51 αρ. 6-7. 7. ΑΠ Ολ 12/2016 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ 2035/2017 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ Ολ 8/2002 ΝοΒ 2003, 649.