Η ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

Έλενα Μπέζου 5 κά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσί- ας (άρθρ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955, 1973 και τον ισχύοντα ΓΟΚ Ν 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε σύμφωνα με το Ν 2831/2000), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συ- γκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. ii. Ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου – σύσταση επί μέλλουσας οικοδομής Από τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμά- τια κάτω από τη στέγη (αρ. 1002 εδ. β΄ ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν 3741/1929), μπορούν να αποτελέ- σουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, ως έχει γίνει και νομολογιακά δεκτό, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, η οποία έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός θα οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρε- μένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους. Στην τελευταία αυτή περίπτωση η σύσταση αφορά στη μέλλουσα να ανεγερθεί οικοδομή ή όροφο ήδη υπάρχουσας οικοδομής και επιφέρει τις έννομες συνέπειές της με την ανέγερση τους, δηλαδή η κτήση της αποκλειστικής κυριότητος επί του ορόφου τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής του 9 . Επομένως, το εν λόγω δικαίωμα είναι παρεπόμενο της οριζόντιας ιδιοκτησίας και της ανα- γκαστικής συγκυριότητας και ακριβέστερα, είναι αναγκαία απόρροια και έκφραση της έννο- μης σχέσης της οροφοκτησίας και αποτελεί εξουσία που απορρέει από τη συγκυριότητα στο έδαφος, με αποτέλεσμα να συμμετέχει ο δικαιούχος του στην αδιάλυτη κοινωνία των συνι- διοκτητών, η οποία και υφίσταται από τη στιγμή της σύστασης ή μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου και έκτοτε, να ασκεί τα εξ αυτής δικαιώματά του στη Γενική Συνέλευση των συνι- διοκτητών 10 . β. Χρησικτησία Αντιστοίχως, δε μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο οικοδο- μής, ακόμη κι αν το τμήμα αυτό είναι αυτοτελές και προορισμένο για αυτοτελή χρήση και εκ- μετάλλευση, εφόσον δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία νομίμως συσταθείσα 11 . Συναφώς δε, έχει κριθεί ότι δεν είναι νομικά επιτρεπτή η σύσταση οροφοκτησίας και η διανομή οικοδομη- μένου ακινήτου με χρησικτησία, αντίθετα είναι επιτρεπτή η χρησικτησία ήδη έγκυρα συνεστη- μένης οροφοκτησίας 12 . 9. ΑΠ 255/2018 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ Ολ 12/2016 ΤΝΠ QUALEX. 10. ΕφΑθ 1388/2020 ΤΝΠ QUALEX. 11. ΑΠ 25/2019 ΤΝΠ QUALEX. 12. ΜΠρΘεσ 9936/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΜΠρΡοδ 217/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕιρΡοδ 159/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. Βλ. σχετικώς και Απ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο, Τόμος Ι, εκδόσεις Σάκκουλα, 1999, σελ. 667.