Η ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

6 ΚΕΦΑΛΑΙO Ι: Η νομοθετική ρύθμιση - Οι έννοιες - Το περιεχόμενο γ. Τα κοινόχρηστα μέρη Αναφορικά, ειδικότερα, με τα κοινόχρηστα μέρη, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδει- κτική στις διατάξεις αυτές αρίθμηση, το οικόπεδο, το έδαφος, οι ακάλυπτοι χώροι (αυλές, κήπος), οι μεσότοιχοι, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, ταφρεάτια ανελκυστή- ρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το ηλιακωτό δώμα κ.α., έστωκαι αν ορισμένοι εκ των συνιδιοκτητών δεν εξυπηρετούνται από αυτούς τους χώρους 13 , ακόμη δε και αν ο προσδιορισμός τους δεν ορίζεται με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, οπότε και ισχύει ο προσδιορι- σμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου. Οι χώροι αυτοί, εφόσον δεν μπορούν να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δεν είναι δεκτικοί και συ- στάσεως χωριστών εμπράγματων δικαιωμάτων με τα οποία θα απέβαλλαν τον κοινόχρηστο χαρα- κτήρα τους, που έχει επιβληθεί από τις αναγκαστικού δικαίου πιο πάνω πολεοδομικές διατάξεις 14 . i. Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης Ωστόσο, με ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών, που πρέπει να καταρτιστεί συμβολαιο- γραφικώς και να μεταγραφεί, δύναται να ρυθμιστεί κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρή- σης εκάστου επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα να συμφωνηθεί ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρή- σης επί των ως άνω μερών. Όμως, το δικαίωμα αυτό της αποκλειστικής χρήσης έχει κριθεί ότι μπορεί να παρασχεθεί κατά τον ανωτέρω τρόπο μόνο σε έναν ή περισσότερους εκ των συνιδι- οκτητών, και σε καμία περίπτωση σε πρόσωπο τρίτο – μη συνιδιοκτήτη 15 . Περαιτέρω δε γίνε- ται δεκτό ότι ουδείς συνιδιοκτήτης δύναται να αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύ- τερης από τη μερίδα του χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη, με χρησικτησία ούτε και να απολέσει το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση τους με αχρησία 16 . Τέλος δε, αναφορικά με το περιεχόμενο του ως άνω δικαιώματος της αποκλειστικής χρήσης, έχει γίνει δεκτό ότι σε καμία περίπτωση δεν περιλαμβάνεται σε αυτό η εξουσία άρσης του προβλεπόμε- νου προορισμού του κοινού πράγματος 17 . ii. Η αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης Επομένως, ως ορίζεται και από την ίδια την ως άνω νομοθεσία (αρ. 4 Ν 3741/1929), και επί οροφοκτησίας ισχύει η αρχή της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, τόσο για τη σύσταση αυτής, όσο και για τη ρύθμιση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών. Συνε- πώς, οι συνιδιοκτήτες δύνανται να καθορίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους είτε με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, είτε με μεταγενέστερη συμφωνία του συνόλου των συ- νιδιοκτητών, με την αυτονόητη πάντα προϋπόθεση της τήρησης του προβλεπόμενου τύπου. iii. Ο χαρακτήρας δουλείας Οι ανωτέρω συμφωνίες, με τις οποίες ρυθμίζονται μεταξύ των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιο- κτησιών κατά διάφορο τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους επί των κοινόκτητων 13. ΑΠ 519/2019 ΤΝΠ QUALEX. 14. ΑΠ 1143/2019 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ 1655/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 562/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1252/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1681/2008 ΕΔΠ 2012, 205, ΑΠ Ολ 5/1991 ΝοΒ 1991, 1082. 15. ΑΠ Ολ 5/1991 ό.π., ΑΠ 200/1997 ΕΕΝ 1998, 476. 16. ΑΠ 1143/2019 ό.π., ΑΠ 642/2012 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 47/2014 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. 17. ΑΠ 442/2019 ΤΝΠ QUALEX.