21 / 24
115
Το μίσθωμα και η αναπροσαρμογή του, ειδικότερα
α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως στήριξαν τα μέρη τα συμφωνηθέ-
ντα, κατά τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, β) η σημειωθεί-
σα μεταβολή να έπεται της συνάψεως της προκειμένης συμβάσεως και να οφείλε-
ται σε λόγους εκτάκτους και μη προβλεψίμους και γ) η παροχή του οφειλέτη ως εκ
της εν λόγω μεταβολής να έχει καταστεί γι’ αυτόν υπερμέτρως επαχθής. Έκτακτα και
μη προβλέψιμα περιστατικά, κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, μπορεί να είναι
τα επελθόντα από γεγονότα ασυνήθιστα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά
κ.ο.κ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητος και, γενικά, δημοσι-
ονομικών και φορολογικών που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δυνάμεως
των καταναλωτών και της εμπορικής κινήσεως των καταστημάτων, δεν αποτελούν
γεγονότα έκτακτα και δεν δύνανται να προβληθούν ιδίως στην ελληνική οικονομία,
όπου από μακρού χρόνου είναι συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, υπό τις
κρατούσες συνθήκες ρευστότητος - και στη διεθνή οικονομία
[ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη
46,157, ΕφΑθ 7313/2006 ΝΟΜΟΣ - βλ. και ΜΕφΠειρ 305/2014, αδημ., ΜΠρΑθ 432/2012 Αρμ
2012,1392, ΜΠρΠατρ 69/2012 Αρμ 2012,757]
. Ωσαύτως, έκτακτα και μη προβλέψιμα γε-
γονότα δεν μπορεί να χαρακτηρισθούν τα συνήθως χωρούντα, όπως η διαφοροποί-
ηση της οικονομικής θέσεως του μισθωτή, η αυξομείωση της αξίας του μισθίου και
η ακολουθούσα της μισθωτικής του αξίας που είναι δυνατό να οφείλεται π.χ. και
στην αυξομείωση της ζητήσεως αναλόγων ακινήτων για μίσθωση
[ΑΠ 328/2004 Ελ-
λΔνη 26,1108, ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 46,152]
. Αν εκ των προαναφερομένων προϋποθέ-
σεων προς εφαρμογήν του άρθρου 388 ΑΚ ελλείπει αυτή της ανυπαίτιας και απρο-
όπτου μεταβολής των συνθηκών υπό τις οποίες έχει συναφθεί η υπ’ όψη μίσθωση,
τότε είναι δυνατή η επιδίωξη αναπροσαρμογής του καταβλητέου μισθώματος, αρχι-
κού ή εξ αναπροσαρμογής, κατ’ άρθρο 288 ΑΚ, εφ’ όσον εξ αιτίας προβλεπτών ή μη
περιστάσεων έχει επέλθει σε βάρος του οφειλέτη δυσβάστακτη μεταβολή των συν-
θηκών, π.χ. λόγω σημαντικής αυξομειώσεως της μισθωτικής αξίας του ακινήτου ή
της ζητήσεως των ακινήτων, κατά τρόπο που η εμμονή του ετέρου των αντισυμβαλ-
λομένων στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να παρίσταται αντίθετη
στην ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές από την καλή πί-
στη και κατά τα συναλλακτικά ήθη, οπότε η αιτουμένη αναπροσαρμογή του μισθώ-
ματος ενδείκνυται στο επίπεδο εκείνο που θα αποκαταστήσει τη διαταραχθείσα κα-
λή πίστη στις σχέσεις των μερών
[ΑΠ Ολ 9/1997, ΑΠ 508/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 Ελ-
λΔνη 51,100, ΑΠ 423/2008 ΕλλΔνη 50,1732, ΑΠ 633/2007 ΕλλΔνη 49,486 - βλ. και ΜΕφΠειρ
776/2014, αδημ.]
. Επομένως, για την αναπροσαρμογή μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ