ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ ΤΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ

117

Το μίσθωμα και η αναπροσαρμογή του, ειδικότερα

σθώσεις ακινήτων που καταρτίζονται με εκμισθωτές ΝΠΔΔ και ΟΤΑ κατόπιν διενερ-

γείας δημοπρασίας

[ΜΕφΠειρ 785 και 517/2014 ΔΕΕ 2015,901]

Με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, όταν, συντρεχουσών ειδικών συνθηκών η

εμμονή ενός των συμβαλλομένων στην εκπλήρωση της παροχής του άλλου είναι

αντίθετη στην ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, παρέχε-

ται στο δικαστή η δυνατότητα να την επεκτείνει ή περιορίσει βάσει των κρατούντων

αντικειμενικών κριτηρίων στο επίπεδο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συ-

ναλλακτικής πίστεως

[ΑΠ Ολ 9/1997 ΕλλΔνη 37,767]

, παρά την ανάγκη κατοχυρώσε-

ως της ασφαλείας των συναλλαγών, η οποία επίσης λαμβάνεται υπ’ όψη και συνε-

κτιμάται. Έτσι, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, το μίσθωμα μπορεί να αναπροσαρ-

μοσθεί δικαστικώς στο επίπεδο που θα αρθεί η δυσαρμονία των εκατέρωθεν παρο-

χών και θα αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη, ακόμη και στην περίπτωση

που θα έχει συμφωνηθεί ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος. Η

αναπροσαρμογή δεν γίνεται στο ύψος του ελευθέρου μισθώματος αλλά σ’ αυτό που

απαιτείται για την άρση της επισημανθείσας δυσαναλογίας χωρίς τυπικό μαθηματικό

υπολογισμό. Τη συνδρομή των ειδικών συνθηκών που δικαιολογούν την αναπρο-

σαρμογή (σημαντική αυξομείωση μισθωτικής αξίας του μισθίου ή του τιμαρίθμου,

υποτίμηση του νομίσματος, αυξομείωση ζητήσεως ακινήτου κ.ο.κ.) πρέπει να επικα-

λεσθεί και αποδείξει αυτός που την επικαλείται. Ο ενάγων για μείωση του μισθώμα-

τος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ πρέπει να αναφέρει μεταξύ άλλων στην αγωγή του ότι το κα-

ταβαλλόμενο είναι ανώτερο εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των

προϋποθέσεων του ως άνω άρθρου, ώστε να δικαιολογείται το αγωγικό αίτημα. Επί-

σης οφείλει να εκθέτει σαφώς τις ειδικές συνθήκες που δικαιολογούν το αίτημά του

(π.χ. μεγάλη πτώση τιμαρίθμου και ατομικού εισοδήματος, μείωση μισθωτικής αξί-

ας μισθίου σε σχέση με αυτήν ομόρων και ομοειδών καταστημάτων

). Το δικα-

στήριο θα αποφασίσει μείωση εφ’ όσον διαπιστώσει ότι το οφειλόμενο μίσθωμα δι-

αφέρει τόσο σημαντικά από το ελεύθερο ώστε να επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του

στο επίπεδο που θα αρθεί η δυσαναλογία και θα αποκατασταθεί η διαταραχθείσα

καλή πίστη

[ΑΠ 1229/2011, ΑΠ 2045/2006, ΑΠ 1487/2005, ΑΠ 1556/2014 ΝοΒ 2015,277]

. Το

δικαίωμα αναπροσαρμογής είναι διαπλαστικό και άγει διά της αγωγής στη διάπλα-

ση για το μέλλον της μισθωτικής σχέσεως, στην οποία το ύψος του μισθώματος μετα-

βάλλεται από τον χρόνον ασκήσεως της αγωγής

[ΑΠ 428/2008, ΑΠ 2045/2006 ΝΟΜΟΣ,

ΑΠ 1487/2005 ΝοΒ 2006,394, ΑΠ 1194/2004 ΕλλΔνη 2005,154, ΑΠ 328/2004 ΧρΙΔ 2004,720,

ΜΕφΘεσ 12/2014 Αρμ 2015,21, με σημ. ΑΝΑΛ]

. Η άσκηση του δικαιώματος του εκμισθω-