15 / 24
109
Το μίσθωμα και η αναπροσαρμογή του, ειδικότερα
βαλλόμενοι δεν συμπράξουν για τη ρύθμιση της αναπροσαρμογής του μισθώμα-
τος συμβατικώς, όπως και επί συμφωνίας αναπροσαρμογών του στο μέλλον, χω-
ρίς προκαθορισμό του ύψους ή των ποσοστών τους, εφαρμογή θα έχει το άρθρο
371 ΑΚ
[ΑΠ 1143/1996 ΕλλΔνη 1997,607, ΑΠ 200/1998 ΕΔΠ 1998,848]
. Αποτελεί νόμιμη
συμφωνία σταδιακής ή κατ’ άλλον τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος η συ-
νισταμένη στον καθορισμό του κατά τα εκάστοτε ισχύοντα επί των μισθίων της αυ-
τής περιοχής στους συγκεκριμένους χρόνους και αν, τελικώς, τα μέρη δεν συμφω-
νήσουν, το ύψος του νέου μισθώματος θα καθορισθεί και πάλιν από το δικαστήριο
[ΕφΑθ 6311/2000 ΕλλΔνη 2001,227].
Ο όρος περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μι-
σθώματος είναι εφαρμοστέος και κατά τον χρόνο αναγκαστικής παρατάσεως της μι-
σθώσεως
[ΑΠ 719/1989 ΝοΒ 38,1008]
, εφ’ όσον δεν αντίκειται στο νόμο
[ΑΠ 611/1983
ΝοΒ 32,73, ΜΠρΘεσ 513/1991 Αρμ 1991,338]
ή στις συμφωνίες των μερών
[ΑΠ 70/2012
ΝοΒ 2012,1382, ΑΠ 736/2011 ΕλλΔνη 2011,1018]
, σαφώς συναγόμενες
[ΑΠ 1256/2007 ΝοΒ
2008,172]
και δεν έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα
[ΑΠ Ολ 9/1992 ΕλλΔνη 33,755, ΑΠ
736/2011 ΕλλΔνη 2012,1018]
. Στην περίπτωση που παρά τη συμφωνία για σταδιακή
αναπροσαρμογή θα ζητηθεί δικαστικώς αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρ-
θρο 288 ΑΚ, η προηγηθείσα συμφωνία των μερών καταλύεται για το μέλλον, οπότε
θα ισχύει μόνον η νόμιμη του άρθρου 7 παρ. 3 ΠΔ/τος 34/1995 και η προβλεπομένη
γι’ αυτήν ετήσια προθεσμία θα αρχίσει από τον χρόνο που θα έχει καθορισθεί από
το δικαστήριο το νέο μίσθωμα (επίδοση της οικείας αγωγής).
[Βλ. ΑΠ Ολ 3/2014 ΧρΙΔ
2014,358, ΕλλΔνη 2014,722].
γ. Τι θεωρείται ως μίσθωμα.
Κατά την σύναψη της μισθώσεως μπορεί να συμφωνη-
θεί ότι η αναλογία του μισθίου στις δαπάνες κοινοχρήστων του ακινήτου στο οποίο
βρίσκεται θα αποτελούν μίσθωμα, αλλ’ αυτό δεν σημαίνει ότι θα είναι δυνατό και
να υπόκεινται σε αναπροσαρμογές, έστω και αν θα έχουν προκαθοριστεί σε ορισμέ-
νο μηνιαίως, κατ’ αποκοπήν, ποσό
[ΕφΑθ 7005/1992 ΕλλΔνη 1993,1094]
. Το μίσθωμα
μπορεί να συμφωνηθεί και σε ποσοστό επί των εισπράξεων της επιχειρήσεως του
μισθωτή
[ΑΠ 328/2004 ΕλλΔνη 46,1460, ΑΠ 1308/1991 ΕλλΔνη 33,1209]
, ακόμα και των
ακαθαρίστων ή των μικτών
[ΕφΘεσ 2678/2006 Αρμ 2007,1168]
, ενώ δεν αποκλείεται να
συμφωνηθεί σχετικά και minimum garanti
[ΑΠ 79/1996 ΕΕΝ 1997,455, ΕφΑθ 5121/1982
ΝοΒ 1983,1194]
. Ως μίσθωμα λαμβάνονται πέραν των δαπανών κοινοχρήστων του μι-
σθίου, το αναλογικό τέλος χαρτοσήμου επί του μισθώματος και τα τέλη καταναλώ-
σεως ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος του μισθίου
[ΜΠρΘεσ 9667/2000 Αρμ 55,781]
.
Η ειδικώς συμφωνουμένη με τον μισθωτή ακαλύπτου χώρου επιβάρυνσή του με τα