17 / 24
111
Το μίσθωμα και η αναπροσαρμογή του, ειδικότερα
εί, όπως συμβαίνει όταν τα καταστήματα μιας περιοχής με χειμερινό τουρισμό δεν
λειτουργούν κατά τη θερινή περίοδο λόγω έλλειψης πελατείας (= έλλειψης κίνησης).
Ωσαύτως, δεν απαλλάσσεται της καταβολής μισθώματος όταν δεν είναι δυνατή η έκ-
δοση διοικητικής αδείας λειτουργίας του καταστήματός του, αλλ’ αυτός κάνει παρα-
ταύτα ακωλύτως τη συμφωνηθείσα χρήση του
[ΑΠ 208/2013 ΝοΒ 2013,1570]
.
στ. Πότε η αναπροσαρμογή χωρεί κατά το νόμο.
Αν δεν υπάρχει συμφωνία ανα-
προσαρμογής του μισθώματος, σταδιακώς ή κατ’ άλλον τρόπο
[και μόνον τότε - ΑΠ
1256/2007 ΝοΒ 2008,172 - βλ. και ΑΠ 177/2003, ΑΠ 809/1997]
ή αν η υφισταμένη έχει
εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή πραγματοποιείται αυτομάτως και
χωρίς ανάγκη οχλήσεως του μισθωτή
[ΑΠ 1082/2001 ΕΕΝ 2002,817]
μετά διετίαν από
την έναρξη της μισθώσεως
[ΑΠ 349/2006 ΕλλΔνη 47,1063, ΑΠ 871/2003 ΕλλΔνη 44,1624,
ΕφΚερκ 12/2008 ΙονΕπιθΔ 2009,116]
, σε ποσοστό κατ’ έτος όχι κάτω του 6% της αντι-
κειμενικής αξίας του μισθίου ή του 4% επί μισθίου ακαλύπτου χώρου - και της αγο-
ραίας αξίας του, όπου δεν ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών
[ΑΠ 915/2000
ΕλλΔνη 2001,147]
. Πέραν αυτής της πρώτης αναπροσαρμογής εκ του νόμου, κατ’ άρ-
θρο 7 § 3 ΠΔ/τος 34/1995, προβλέπονται και ετήσιες αναπροσαρμογές σε ποσοστό
75% επί «της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμο-
γής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα, του προηγουμένου έτους (απλή δωδεκάμη-
νη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελ-
λάδος»
[ΑΠ 1134/2000 ΕΕΝ 2002,97, ΑΠ 748/1996 ΕλλΔνη 37,1591]
. Στην εν λόγω διάτα-
ξη γίνεται η διευκρίνιση ότι η αναπροσαρμογή εφαρμόζεται έτσι και στην περίπτωση
που το συμφωνηθέν μίσθωμα ξεπερνά τα παραπάνω ποσοστά επί της αντικειμενικής
(ή της αγοραίας) αξίας του μισθίου. Οι μετά την αρχική νόμιμη αναπροσαρμογή του
6% λόγω παρελεύσεως διετίας ετήσιες αναπροσαρμογές στο ανωτέρω ποσοστό εξ
75% του ΔΤΚ υπολογίζονται βάσει του εκάστοτε καταβλητέου μισθώματος, έστω και
αν, εν τω μεταξύ, το συγκεκριμένο μίσθιο υπήχθη στο σύστημα αντικειμενικών αξι-
ών και η νέα του αξία (= η αντικειμενική) έχει εκτιμηθεί διαφορετικά από εκείνη που
ίσχυε όταν εχώρει η αρχική αναπροσαρμογή
[ΑΠ 905/2006 ΕΔΠ 2008,362]
. Αν το συμ-
φωνηθέν μίσθωμα υπελείπετο σε ύψος του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου,
μετά παρέλευση διετίας θα αναπροσαρμοσθεί αναλόγως, αλλά αν ανέρχεται σε ανώ-
τερο του 6% ποσοστό θα συνεχισθεί η καταβολή του ως έχει και μετά την πάροδο
έτους θα αναπροσαρμοσθεί με βάση το 75% επί του τιμαρίθμου κόστους ζωής, κα-
τά νόμον
[ΑΠ 87/1994 ΕλλΔνη 36,622]
. Το εν λόγω ποσοστό θα υπολογισθεί όχι σε σχέ-
ση με το καταβαλλόμενο μίσθωμα πριν από τη σχετική όχληση του μισθωτή δωδε-